La reprise de logement - ses conditions et ses obstacles

En règle générale, le propriétaire d'un logement peut le reprendre, c'est-à-dire qu'il peut éviter la reconduction d'un bail avec son locataire lorsque survient son échéance, pourvu qu'il y habite ou y loge un membre de sa famille. La notion de membre de famille comprend les ascendants ou descendants au premier degré, et s'étend également à tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

Lorsque cette demande est contestée par le locataire, le locateur devra présenter sa cause devant le Tribunal administratif du logement. Pour que sa demande soit accordée, le locateur devra prouver sa bonne foi, en plus de respecter plusieurs exigences de forme.

Les décisions du Tribunal administratif du logement démontrent que plusieurs obstacles peuvent empêcher la reprise de logement. Ils peuvent s'agir de délais non-respectés, de contenu erroné sur l’avis de reprise et de difficulté à faire la preuve de la bonne foi. Les articles 1957, 1960, 1961, 1962 et 1963 du Code civil du Québec (ci-après: le « C.c.Q. ») étant d'ordre public, le non respect de l'une de ces exigences entraîne le rejet des demandes.

Comme plusieurs obstacles peuvent empêcher la reprise de logement, ce type de dossier ne doit pas être pris à la légère

Le contenu obligatoire de l’avis de reprise

L'avis de reprise, qui doit être envoyé au locataire au moins six mois avant l’expiration du bail (si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis étant plutôt d’un mois), doit mentionner les noms des bénéficiaires de la reprise et leur lien de parenté avec le locateur, le cas échéant, désigner précisément le logement qui fait l'objet de celle-ci et le délai dans lequel elle aura lieu. Cet avis doit également être valablement notifié ou bien signifié, c'est-à-dire qu'une preuve de réception devra être déposée au dossier du Tribunal administratif du logement.

Plusieurs décisions soulignent que l’omission du nom du bénéficiaire dans l’avis est qualifiée de vice fatal, c'est-à-dire qu'il est en soi suffisant pour rejeter la demande. Cela veut donc dire que malgré le fait que l’intention de reprise pour un proche soit prouvé sans aucune équivoque, un juge administratif refusera tout de même la reprise s'il est déterminé que l'avis est « insuffisant » ou « non valide ». L'avis peut également être jugée non-valide si un autre bénéficiaire est ajouté. La divergence entre l’avis et la demande rend la reprise impossible, car l’avis est en soi générateur de droit: il constitue le fondement de la reprise et les témoignages doivent corroborer son contenu.

La notification de l’avis de reprise

D’autres décisions insistent sur la nécessité de notifier tous les colocataires et de respecter intégralement les exigences de 1960 et 1961 C.c.Q. L'omission de notifier l'un des co‑locataires, s'il est lui aussi signataire du bail, est considérée comme un défaut fatal menant au rejet de la demande, ces articles étant d’ordre public.

La protection des aînés contre l'éviction et la reprise

Un locateur ne pourra obtenir gain de cause devant le Tribunal administratif du logement si son locataire est âgé de 65 ou plus, et qu'il satisfait aux critères financiers déterminés par règlement. En effet, la protection des aînés contre l'éviction, laquelle fut récemment renforcée via l’article 1959.1 C.c.Q., notamment par l’abaissement du seuil d’âge, consiste également en une disposition d'ordre public qu'il se faut de connaitre avant d'ouvrir un dossier au Tribunal administratif du logement.

Tout locataire âgé de 65 ou plus, s'il satisfait aux critères financiers déterminés par règlement, bénéficie d'une protection contre l'éviction

Preuve de la bonne foi du locateur

Plusieurs jugements rappellent que le locateur a le fardeau de prouver son intention réelle de reprendre son logement, que l'on désigne dans le jargon comme étant sa « bonne foi ». Ce désir doit également offrir quelque garantie d'une certaine pérennité: l'on ne peut reprendre un logement pour quelques mois sans risquer une poursuite en dommages-intérêts punitifs de son ancien locataire. Ainsi, malgré la présomption de l’article 2805 C.c.Q., qui énonce que la bonne foi se présume, le locateur voulant reprendre le logement devra toutefois en faire la preuve.

Si vous avez reçu un avis de reprise de logement de votre locateur, ou si vous êtes la personne qui souhaite reprendre son logement pour s'y loger, contactez Me Laurent Laforce-Tarabay pour une consultation gratuite, et Réservez.